Step.5 物件契約

■情報収集
情報収集として、主に次のような方法があります。

�@	不動産業者	：	不動産業者にも得意分野はあるので、飲食店向けの物件に強い業者を選びます。 親身になって相談に乗ってくれたり、開業の参考情報を教えてくれたりするような 業者が良いでしょう。
�A	インターネット	：	色々な情報を拾えますが、誤った情報もあるため要注意です。
�B	雑誌媒体	：	おおよその相場や業界関係者を知るのに効果的です。
�C	業者関係者	：	実際のところ話を直接聞きます。

■立地選定
「飲食店が成功するかどうかは、立地で８割決まる」と言われるほど、場所選びは重要です。
考えているコンセプトにマッチしたターゲット層がお店の前の人通りに多くいるか、
商圏範囲からして、アクセスしやすいところかなど、慎重に選ぶ必要があります。
したがって、統計データだけで判断するのではなく、必ず自分で足を運び、下見をします。
そのときのチェックポイントは次になります。

�@	環境	：	・繁華街、オフィス街、住宅街 ・商業地、郊外地（ロードサイド） ・近隣の集客施設（百貨店、大型スーパー、商店街など）
�A	人口	：	・昼間の人口と年齢層・属性 ・住んでいる人口と年齢層・属性 ・平日と休日の違い
�B	アクセス	：	・交通手段 ・最寄り駅への乗り入れ路線 ・最寄り駅からの徒歩時間
�C	競合	：	・近隣の飲食店の業態の傾向 ・似た業態の繁盛具合 ・現地にいる人の生の声
�D	将来性	：	・近隣に集客施設ができる予定がないか ・大企業等の移転計画はないか ・新しく駅が作られるなどのアクセス変化はないか

■物件確認
立地が決まったら、そのエリアで物件を探します。 その場合、見落としがちな次のポイントにも注意します。

  【店内】

�@	電気容量	：	店舗に引かれている容量が不足している場合は、ビルの自家発電からの幹線工事をします。 自家発電自体の容量が不足している場合は、自家発電の交換工事をします。 いずれにしても多額の費用がかかります。
�A	ガス容量	：	ビル全体の容量が不足している場合は、ビル全体のガス管を引きなおします。
�B	空調設備	：	メンテナンスの費用負担は、貸主と借主のどちらになるかを確認します。
�C	水まわり	：	・15ミリ以上の配管になっているか。 ・水道管が受水槽経由の場合は、１年以内の水質検査表が必要。 ・排水ポンプが設置されている場合は、メンテナンスの費用負担は、 　貸主と借主のどちらになるか。
�D	給排気	：	近隣や他のフロアにニオイや煙が漏れると、トラブルの原因になるため、 給排気は十分にできるかを確認します。

  【店外】

�@	看板の設置	：	どこにどれくらいの大きさの看板は設置可能か、 店前に立て看板を出せるかなど。
�A	店前の 置き看板	：	場所や近隣のルールによって、置き看板を自由に出せない場合があります。
�B	ゴミ処理	：	ゴミ捨てのルールやゴミ捨て場、廃棄業者なども確認しておきます。
�C	共有部分の 費用負担	：	ビルの場合、階段や通路などの共有部分も契約面積に含まれることがあります。

  【居抜き物件】

�@	内装・ 什器備品	：	次のようなトラブルが発生しやすいので、契約書を交わしておくことをおすすめします。 ・業態が違えば、使わない什器もある。 ・長期間使用されていない什器や空調機器は故障していることもある。 ・リースの支払が滞ってたりすると、未払い分まで支払を請求されることもある。 ・特に譲渡者が別の場所で営業するときなど、自分は全部買ったつもりでも、 　相手は「これは入っていない」と後で言ってきたりすることもある。
�A	前のお店の 評判	：	居抜き店舗は、前の経営者が失敗して放棄された物件がほとんどです。 つまり、そのお店の評判は悪かったということになります。 したがって、自分がお店を新しくオープンしても、 外から見ると「業態を変えただけ」という印象を持たれるので、お客は戻って来ません。 なぜお店を閉じることになったのか、その理由を前のオーナーに確認しておくことが重要です。

■申し込み
気に入った物件が見つかったら、申し込みをします。ただし、この段階では、まだ借りることが決まったわけ
ではありません。ただこの段階であれば、もし他にもっと良い物件が見つかった場合、手付金は戻ってきま
せんが、契約をキャンセルすることができます。


■契約
不動産業者が重要事項説明をした後、契約を結びます。重要事項説明書には、契約内容等を詳細に記載して
います。そのときに読み上げただけでは全てを理解することはできないので、事前に重要事項説明書のコピーを
もらっておいて、細部までチェックしておくことをおすすめします。

⇒ Step.6 店舗施工